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芭提雅房产VS三亚房产(原创)

2016-03-03 16:36:55 来源:51泰国置业作者:旅居世界

导语:全民度假时代,旅游地产(即不同于传统住宅的集旅游、休闲、度假、居住为一体的项目)以迅雷不及掩耳盗铃之势,开始占领泰国房产市场,特别是芭提雅和三亚这类旅游城市最为热门,但强强对决总会生出独孤求败之心,今天,我们就来比比谁更适合养老投资!
比赛规则:以资源、气候、经济、房产政策、房价、出租率、增值空间等作为考量依据
参赛选手:1号芭提雅、2号三亚
参赛方式:回合制

第一回合:资源对比
芭提雅:★★★★★
    海滩长达40公里,蓝天碧水,沙白如银,海景资源极其丰富,房产商甚至在海滩边上建海景公寓,又以阳光、沙滩、海鲜名扬世界,美丽的海景、新奇的乐园、还有最负盛名的夜生活文化(详见:泰国芭提雅红灯区夜生活全景及租女人价格解密),极其低廉的物价和闻名世界的旅游服务业吸引着世界的游客。旅游娱乐项目众多,每年芭提雅可以吸引1200万外国游客光临,这在全球都是名列前茅的。
三亚:★★★★
    境内海岸线长度209.1公里,北靠高山,南临大海,有大小港湾19个。地热资源(温泉)、生态资源(热带雨林原生地)和海洋资源极其丰富,而三亚旅游地产最大的特点就是靠近大海,充分利用海景资源进行开发建设,并逐步向纵深发展。 但是三亚的物价较高,旅游服务业发展不平衡(时有宰客现象),夜生活缺乏全球竞争力。每年三亚虽然也能吸引1300万游客,但95%都是国内游客,只有43万外国游客,同比下降15.8%,境外旅游市场连续二年下降(数据来源海南省统计局)。主要原因还是因为旅游娱乐项目较少。绝大部分景点景区以观光度假为主打,新型旅游娱乐项目较少,既不利于满足游客多元化的旅游需求,也不利于提高游客消费水平,进而制约三亚旅游业的较快发展。众所周知,出境游目前在国内增长最快,所以在未来三亚的游客增长趋势堪忧。

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 第二回合:气候对比
芭提雅:★★★★★
    热带季风气候,终年温差不大,4.5月温度最高,年平均温度20摄氏度左右,冬季更暖,12月是芭提雅最舒适的季节,一月份最低海水温度28°C,冬季适合游泳。完全可以短裤T恤过一年。
三亚:★★★★
    热带季风气候,全国空气质量最好城市,年均降雨量丰富,6月气温最高,年平均气温25.7°C。冬季气温低于芭堤雅,一月份海水最低温度22度,冬季游泳有些凉。冬天有时候会降温到12度左右,需要穿毛衣。

第三回合: 经济对比
芭提雅:★★★★
    芭提雅位于泰国经济最发达的曼谷--罗勇经济走廊,经济健康成长,旅游业发达,房地产业也势头凶猛,每年在芭提雅召开的国际会议也高达两三百次之多。每年接待的外国游客接近1200万人次。总而言之,旅游经济非常国际化,游客来源遍布世界,不容易受某个经济体的衰退影响。
三亚:★★★
    致力于经济转型持续发展,目前旅游业和金融业是三亚经济增长主力。国际旅游岛计划推出后,带动了当地经济发展,不过,也使得贫富差距进一步扩大。而且由于只能吸引国内游客,在国内反腐和经济增速减缓的大背景下,经济景气下降,房地产交易陷入停滞,有些高价海景房已经进入崩盘阶段。

第四回合:购房背景
芭提雅:★★★★★
    外国人的大量涌入芭堤雅购房,使得海滨公寓行情大涨。在芭堤雅楼市,外国购房主力军是欧洲人。几乎所有的楼盘广告都有英语和俄语,近年来,中国人也越来越多的青睐芭提雅,芭提雅的房屋空置率极低,好地段低价格的房子常常很快就卖光了外国人配额。
三亚:★★★
    2008年开始,国人尤其是北方人在三亚购置房产的热情不断高涨,以及老年人,三亚的老年人占总人口的比例非常高,所以在三亚购房主要用于养老度假。但从2015年初开始,房地产交易陷入停滞,有些高价海景房已经进入崩盘阶段。房屋租金也只有芭提雅的一半左右。

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第五回合:出租回报率:
芭提雅:★★★★★
    出租收益约8%-10%,一些地段好近海的房产可高达15%,泰国每年来自世界各地2600万的游客(其中600万是我们中国同胞)支撑得起这样的房租。芭提亚旺季租房一天可以租到300元一天,欧美短租客尤其多。若直接给开发商包租,最低也有6%的收益。
三亚:★★★☆
    出租收益低于2%,三亚淡季一房一厅平均每月1500元-2000元/月,二房一厅平均每月2500元-3000元/月(租期6个月以上)。旺季价格高,一房一厅3000元/月(租期3个月以内),两房一厅8000元/月-12000元/月(3个月以内)。若由开发商对外租售,按照放假4%-5%利率返钱给业主,在此期间业主无居住权。

第六回合:房价对比
芭提雅:★★★★
    一居室价格在20万人民币到60万人民币之间,只计算使用面积,不计公摊、全精装修、车位免费、泳池健身房是必备配套。折合成国内毛坯房建筑面积价格约7000人民币/平方米,首付10万元分期付款,就可在该地购买1居室的海景房。
三亚:★★☆
    海景房均价在5.5万/平米左右,普通新房在2万左右。近年来三亚房地产发展迅猛,三亚房价也跟着飙高,导致不少刚需购房者频频叫屈, 2015年三亚房产均价虽然下降了许多,但也是海景房3.5万/平米,普通房1万多元/平米,即使买个50平米的小户型也要70、80万一套,对于单纯靠存款及工资去置业的刚需一族来说,想在三亚特别是在主城区买套房还是非常困难的。

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第七回合:房产政策对比
芭提雅:★★★★★
永久产权:泰国房产是永久产权,外国人一样享有,而且还和欧美的永久产权不同--泰国没有房产持有税。
无限购:在泰国,中国居民不会受到限购政策影响,并且可以拥有公寓类房产100%终身产权。
交房即可取得房产证:泰国法律规定房屋移交时就要办好权属登记。
三亚:★★
70年产权:和中国其它地方一样是70年产权,除掉开发商的建设时间,一般只剩65年左右。
限购政策:每户限购一套住房。三亚市户籍居民家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女)及非本市户籍居民家庭,在该市仅能购买1套商品住房。非三亚户籍,在三亚仅能购买一套(商业性质住宅可购买多套),不能够做按揭贷款(除非在当地纳税或缴纳社保一年以上)。
房产办证难已成海南的一大顽疾,房产办证遗留问题一直困扰着三亚的部分购房者,由于开发商一般将土地证抵押给银行,按照正常的办理程序,这些问题确实难以解决。

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第八回合:增值空间对比
芭提雅:★★★★
    同时泰国房产近十年来一直处于稳步升值当中,每年房产增值约10%-12%,租金加上房产增值每年也有近20%的收益。芭提雅在城市基础设施上投入巨资, 2018年到曼谷机场的高铁轻轨完成,高铁沿线的城市房地产市场前景大好。泰国房地产专家认为,这些高铁沿线城市的房价将在今后几年上涨30%以上。
三亚:★☆
    三亚的房地产市场已经越来越理性成熟,当年那种每月涨10%的疯狂再也不会出现了。难以忽视的投资风险和房价下跌预期,也成为了伴生的副产品。近期,就有专家在调研后宣称:“以三亚为代表的海南旅游地产市场已经趋于饱和,以2012年的去化速度为基准,在无新增的前提下,仍需要大约10年时间。”

第九回合:交通对比
芭提雅:★★★☆
    规划中的曼谷机场至芭提雅高铁轻轨线预计在2018年建成,届时两地车程将缩短为20分钟。曼谷或芭提雅机场距离中国南方城市大约2个多小时航程,距离北方城市大约4-5小时航程,和去三亚的飞行时间差不多。
    今后亚航计划开通更多的国内城市直飞芭提雅,对于游客来说不用去曼谷机场转车又可以节省2个小时都时间。而且2016年中国南方航空也开通了上海--芭提雅的定期航班,由于芭提雅机场是廉价机场,所以机票价格也比飞曼谷低了一半。泰国无论目前的落地签政策或者未来的免签政策,都是可以让国内游客说走就走的,和国内游一样方便。
    所以有人总结出了去海南不如去泰国,泰国海滩的景观、物价、娱乐项目、旅游服务……从各方面讲,都远胜海南。

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三亚:★★★★
    在任何时候,做为热点的三亚机票从没便宜过。以春节期间为例:北京往返三亚,春节7天往返机票价格最低也要4k。除了广东省和福建省以外,从中国大部分地方飞三亚的时间都和飞芭提雅差不多,特别是北京、华北、东北地区,都是4-5个小时的航程。

第十回合:生活养老对比
芭提雅:★★★★★
    当地物价低,生活成本也低,再加上汇率的关系,在西方国家工作,之后去泰国芭提雅养老,边玩边省钱渐成一种潮流。
泰国政府也从政策方面也给予大力支持,正向任何超过50岁的人士签发特殊退休签证,越来越多的人选择移居芭堤雅。泰国的医疗设施也处于世界一流水平,且费用低,仅是欧洲的1/4,有孩子的家庭也可以选择一些优质的国际学校就读,泰国的国际教育非常发达,其中英国排名前三的私立学校regent(戴安娜王妃的母校),在曼谷和芭提雅都有分校。
三亚:★★☆
    三亚的物价高也算是众所周知,且频频高升,生活成本太高,在度假养老的时候还要小心的计划着花钱,想必也不是一件乐事。
    总之 泰国在成为中国游客首选旅游目的地的同时,泰国房产也同样具有吸引力。目前人民币汇率也正处于贬值阶段,与其花200万元在三亚买一套90平方米的二手房,不如用同样的价格在芭提雅买4套房子。房租能差5倍以上。

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