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泰国公寓法被要求改革？

2018-11-27 16:56:05 来源：51泰国置业作者：小佳
　　泰国公寓法案于1979年开始实施，也就是那一年，泰国允许出售带产权的公寓，明年就是公寓法颁布40周年。而如今，曼谷市区已有超过70万套已完工的公寓单元。
第一代公寓建成到现在已经有30多年了；有些仍然保存得很好，有些已经破旧不堪。那些老旧的公寓楼，早期项目的设计、建造和维护都很差，现在也不会有很大的升值空间，对居住者不再有吸引力。某些情况下，如果一个开发项目中所有单元的总价值低于土地价值，那么这块土地可供开发。
　　一些早期建造的公寓，比如Somkid Gardens和Chidlom Place，已经成为了各自区域的标志性建筑，由于其设计精良、良好的施工质量以及公共区域的整体管理，使它们经受住了时间的考验。实际上，这些楼盘的售价已经大幅上涨，Somkid Gardens当前的平均售价几乎是上世纪80年代末上市时的五倍。
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其他一些项目则没有那么幸运了。1997年亚洲金融危机之前，当时泰国房地产市场一片繁荣的景象，大量楼盘涌入市场。而当时买家主要是投机者，说得夸张点，买公寓就像买白菜一样，买家很少考虑楼盘的设计和品质。
相比之下，CBD黄金地段的地价在过去30年里上涨了1000%。随着地价看涨，一些拥有独立产权的建筑物业主有了想法，他们想拆除老旧建筑，然后重新在这块土地上建楼。其他没有资金来重新开发的业主，要么把土地卖了直接获得一大笔钱，要么租给开发商，让他们来开发建楼。
过去30-40年里，由于建筑法规的更改使得某些地块的容积率提高，这个时候土地再开发吸引了众多开发商。
在曼谷还没有对现有的公寓进行再开发。想要公寓再开发，根据《公寓法》规定，要求所有人一致通过终止公寓的任何决议。从过去的经验来看，要让100%的公寓所有人就某件事情达成一致是不可能的--更不用说出售和拆除他们的房子了。
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在新加坡这样的国家，集体出售带产权的建筑非常普遍，如果建筑物的楼龄超过10年，则只需要80%的所有人批准就可出售，而10年以下的建筑，则需要得到90%的所有共有人的批准。相比单独出售某套房子，所有业主通过集体出售整栋楼赚得更多。
世界各地也有一些老旧的高层建筑，它们最初设计得很好，能够进行翻新和升级。在“摩天大楼”的诞生地美国，尽管一些大楼已经有近100年的历史，但这些大楼的高层住宅仍受到追捧。在香港，一些有40年历史的建筑与同一地段的新建筑价格相近。
而在泰国，世邦魏理仕（CBRE）认为，好的老建筑仍将保持吸引力，因为它们的原始设计即使到现在也不过时，依然能符合业主和租户的生活需求。还有一些建筑由于其原有的设计已经过时，导致建筑无法翻新或升级。这些建筑就没那么“幸运”了，入住率低，甚至贬值。
解决这一问题的办法是制定法规，通过降低一致表决的要求(类似于新加坡)，使所有业主可以更容易集体出售整栋建筑。否则，楼宇只会慢慢退化，房子也慢慢的不值钱。
 
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