泰国的房地产法律

购买、出售、出租，或转租泰国房产都要受到法律的规范，取决于你的身份是外籍人士、泰国人还是注册公司。因此，与一位经验丰富、会说双语的房产律师合作是非常必要的。

土地面积

泰国土地以莱（rai）做测量。

1莱等于1600平方米、1英亩约2.48莱，1平方佤talong wah等于4个平方米。颜（ngan），较少使用的测量单位，相当于400平方米。大多数出售或租赁的土地是1莱或更少，但乡村用地会更大。

地契解释

泰国有六种不同的土地地契，只有三种适用于外籍人士租赁或购买土地建造房屋。最安全的是Chanote、Nor Sor 3 Gor和Nor Sor 3。

Chanote(即Nor Sor Gor 4 Jor)

Chanote地契是一张合法租赁土地的证书，是外籍人士首选的土地契约，因为它最具保障性。由GPS全球卫星定位系统精确定义土地的边界，同时由当地土地部门确认后，即可合法拥有土地。如果有多套房产开发项目，土地最多可划分为九个地块，适用《土地分配法》第286条。

Nor Sor 3 Gor

Nor Sor 3 Gor 地契使用木桩或混凝土桩人工标识土地边界。它类似于Nor Sor 3，并且允许将土地划分成小块。不要求就该土地的开发进行公开声明。

Nor Sor 3

该地契允许在土地上合法建造房子，但应由政府授权其用途。持有人可将该地契作为法律文件使用并从中受益。Nor Sor 3仅针对个别的、单独的地块，没有确定的土地边界，因此被视为“浮动地图”。该地契的缺点是缺乏明确的土地面积，任何开发项目必须在公共区域至少公告30天。

产权公寓

如果外籍人士想在泰国买房，那么购买产权公寓就是最好的选择。非泰籍人士对公寓拥有100%永久所有权，只要他们满足公寓法案的要求，保持长期认可的签证。虽然曼谷一些产权公寓楼盘在法律上允许100％由外国人购买，但首都以外的绝大多数楼盘仅允许外国人购买49%，换句话说，不能购买整栋公寓楼。

购买产权公寓非常简单，付完款后公寓所有权即转移到买方名下。外籍人士应将房款通过泰国境外的银行转帐至泰国的银行账户，泰国银行所提供的外汇交易凭证是购买泰国房产的必要组成部分。

土地/房屋所有权

生活在泰国的外籍人士是禁止拥有土地的，尽管法律允许在租赁的土地上拥有属于外籍人士的房产。如果外籍人士有泰籍配偶，那么，基于婚姻关系建造房子的土地，在法律上也只能由泰籍配偶拥有。

拥有土地或整栋公寓楼的方法

►没有泰籍配偶的外籍人士有以下3种方法可供选择：

（1）土地可依法出租给非泰籍人士，第一个合法租赁期30年，通常还可以再续租另外两个30年，租赁应得到当地土地部门的允许，目前只能登记30年租约。这里面还包含有租赁土地的地面权利，这一权利将进一步保障建立于该土地之上房屋的所有权。然而，需要担心的是：如果出租人去世，该土地就会转到他的继承人名下。是否续租就要取决于新业主的意愿，因为30年租赁期满后可延长的协议不具有法律保护效力。虽然外籍人士不能拥有土地的所有权，但可以无限期地拥有地上建筑物。正因为如此，有可能一位聪明的律师会草拟一份合同，形成一个30年租赁期满后的僵持阶段，那时土地仍然属于出租人，但土地上的建筑物不属于他。因此，你将完全有权在租赁期的最后一天用推土机铲平地面，以致土地出租人最终只能收回原先你从他那里租用的那块土地。单独就土地而言，到2044年它应该已显著升值。但和同时向出租人租用土地和建筑物相比，你依然能够以优惠得多的租金续约。

（2）如果外籍人士注册一家泰国公司，51%的股份由泰籍股东合法持有，那么法律上允许以公司名义拥有土地。但必须是一个真实存在，并正在运作的公司。房地产放在该公司的名下，公司授权你拥有居住权。你还是不能拥有产权(公司拥有)，而且你的持股只能维持在49%以下，以保证这家公司仍然是泰国的有限公司。尽管如此，这已经成为几十年来外籍人士普遍采用的方法。

（3）如果你计划在泰国进行大规模商业投资，BOI项目则允许取消对外籍人士土地所有权的限制。最少投资为 4000万泰铢（约合800万人民币），可完全拥有1莱（约1600平方米）的土地作为居住用地。

►有泰籍配偶的外籍人士可以泰籍配偶的名义购买。但这种方式下，你的泰籍配偶才是土地或一栋楼的主人。如果婚姻破裂，该物业仅属于泰籍配偶。需要注意的是，婚前协议在泰国是无效的。一旦其中一位去世，物业会如何处理也是需要面对的问题。如果外籍配偶先过世，泰籍配偶可按自己的意愿处置物业。如果泰籍配偶先离世，外籍配偶有可能最终无家可归，除非泰籍配偶指定外籍配偶是其遗产受益人。

土地使用权解释

外籍人士可通过用益物权来获取对土地的使用合法权益，等同于获得租期30年的土地使用权，但这一方法较少被人使用。用益物权协议基于有主地块和采矿用地的不动产用益权达成。该协议必须在当地土地局登记，以公示该地块的用益物权义务。登记后，土地使用权写入地契中。土地使用权期满后，土地回归所有者。