泰国房地产的用益物权

► 用益物权是什么？

用益物权——在泰语里，叫“Sidhi-kep-kin”。在泰国房地产中的用益物权，指非所有人对他人房地产的占有、使用、收益的排他性的权利，并且从中获益，同时房地产未被损坏或以任何方式改变。

► 用益物权的使用

虽然泰国法律不禁止外籍人士在土地上申请用益物权，但是，这仍取决于土地厅不同官员的决定。

与房地产所有者签协议的缔约方称为“用益权使用者”。用益物权类似于30年以上或用益权使用者终身的租约。

一旦注册了用益物权，它就会产生影响。就如地役权对土地一样，土地所有者不能出售或转让土地，除非地役权终止。其实，地役权就是用益物权的一种。

用益权使用者必须保持使用物的完整，并在同样的地方返还。

用益权使用者负责所使用物的管理费用和税费，并负责使用物债务的利息。

如果房地产所有者要求，用益权使用者需要购买保险以保证所有者的利益免受损失。用益权使用者必须支付用益权使用期间的保险费。

如果用益权使用者死亡，则该用益物权终止，且不能因此而继承。

► 用益物权的转让

♦ 转让给第三方

根据泰国的民商法1422条款，用益权使用者可以向第三方转让用益权。但第三方造成的损坏仍由用益权让与人承担。

关于用益物权的一个有趣的现象是，用益权使用者可以与第三方签一份30年租约。那么，如果用益权使用者在其去世之前签署了一份30年的租约，承租人仍保有租约的权利直至期满。

♦ 案例研究： 最高法院裁决编号2297/1998案例指出，出租人（土地所有者）不必是不动产的所有者，因此用益权使用者可以出租土地。虽然用益权使用者在出租期内死亡，用益物权终止，但租约仍然有效。

♦ 继承转让

用益物权可以通过继承转让。

然而，土地厅官员是否允许对土地权利进行转让，仍是拭目以待的。在注册租赁情况下，相比12.5%的不动产市场租赁收益征税，不用缴纳年度不动产税费。

► 注册用益物权

对于用益物权的注册没有什么的限制。然而，就像所有其他与房地产有关的权利一样，必须注意到此种权利的登记注册，会根据土地厅不同官员的决定而有所不同。建议联系律师根据你的情况进行商讨。